Első pillantásra egyszerűnek tűnik az illegálisan épült ingatlanok bejelentése Szerbiában. A hatóságok becslése szerint mintegy ötmillió olyan objektum található az országban, amelynek tulajdonjogi helyzete rendezetlen. A kormány új szabályozása azt ígéri, hogy néhány kattintással, 100 és 1000 euró közötti díj megfizetésével – az ingatlan méretétől és elhelyezkedésétől függően – végre rendezhető lesz a tulajdonjog.
A probléma nem új: az illegális építkezések száma az elmúlt évtizedben megduplázódott, és már 1997 óta próbálják megoldani a mindenkori kormányok. A parlament tavaly október 22-én fogadta el az új, „Az ingatlanok tulajdonjogának nyilvántartására és bejegyzésére vonatkozó különleges feltételekről” szóló törvényt, amely elvileg lezárná ezt a hosszú folyamatot.
A kérelmeket 2025. december 8-tól lehet benyújtani, és 2026. február 4-ig közel kétmillió beadvány érkezett. A határidőt február 8-ig meghosszabbították.
A törvény azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyek 2003. május 13-a előtt ideiglenes engedéllyel épültek, illetve műholdfelvételeken azonosíthatók, de hivatalos építési engedéllyel nem rendelkeznek. Aleksandar Vučić államfő kijelentette: a jövőben illegálisan épülő objektumok automatikusan az állam tulajdonába kerülnek.
Gordana Mihajlović ügyvéd a BBC szerb nyelvű kiadásának nyilatkozva rámutatott azonban néhány kulcskérdésre.
Mint mondta, a mostani eljárás nem jelent valódi legalizációt: az ingatlan ugyan bejegyezhető a tulajdonos nevére, de ez nem jelenti azt, hogy az épület szabályosan épült. A kataszterben továbbra is szerepelni fog a megjegyzés, hogy az objektum engedély nélkül készült. Ez elsősorban a piaci forgalmazást könnyíti meg, nem pedig az építészeti szabálytalanságokat rendezi.
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van – például családtagok –, mindenkinek külön-külön kell benyújtania a kérelmet. A rendszer lehetővé teszi a közös tulajdon bejegyzését, illetve azt is, hogy megállapodás alapján feltüntessék a tulajdoni arányokat. Házastársak esetében az ingatlan automatikusan közös tulajdonként kerülhet bejegyzésre.
Sokan attól tartanak, hogy a bejegyzés után évekre visszamenőleg is megadóztatják őket. Az ügyvéd szerint ez nem így lesz: az ingatlanadó-fizetési kötelezettség csak attól a pillanattól kezdődik, amikor valaki hivatalosan tulajdonossá válik, tehát a kataszteri bejegyzés dátumától.
Az illegális építkezés elvileg bűncselekmény, ám az új törvény gyakorlatilag mentesíti a tulajdonosokat a felelősségre vonás alól. A már folyamatban lévő eljárásokat ez nem érinti, de a tapasztalatok szerint ritkán indultak valódi büntetőügyek az ilyen esetekben.
Ha valaki egy olyan épületben vásárolt lakást, amelynek nincs építési engedélye, akkor is lehetőség van a bejegyzésre, de geodéziai szakvéleményre van szükség. Amennyiben az eredeti beruházó nem elérhető – ami gyakori –, a lakóközösség közösen intézheti a szükséges dokumentumokat.
Bár a kampány szlogenje szerint „csak néhány kattintás” az egész folyamat, a gyakorlat ennél bonyolultabb. Online ügyintézés, dokumentumok szkennelése, pontos kataszteri adatok ismerete szükséges, ezért sokan inkább személyesen intézik az ügyet, ami hosszú sorokat eredményezett az önkormányzatoknál.
Ráadásul a bejelentéssel nem ér véget a folyamat: az illetékes ügynökség minden esetet egyedileg vizsgál meg, és további dokumentumokat kérhet. Problémát jelenthet például, ha az ingatlan idegen földterületen áll, közterületre épült, vagy természetvédelmi övezetben található.
Azoknak is újra kell kezdeniük az ügyintézést, akik korábban már elindították a hagyományos legalizációs eljárást, mert azt az új szabályozás megszünteti. „Sokan joggal kérdezik, miért gyűjtöttünk eddig ennyi papírt” – jegyzi meg Mihajlović.
A szakértő szerint a törvény önmagában nem fogja megállítani az illegális építkezéseket. „Ez évtizedek óta tartó gyakorlat. Amíg nem indulnak valódi büntetőeljárások, és nem bontják le a szabálytalan épületeket, addig nehéz lesz változást elérni” – fogalmazott.
Az új rendszer tehát kétségkívül megkönnyíti a tulajdonjog rendezését, ám messze nem old meg minden problémát. A kérdés továbbra is nyitott: valóban rendet tesz-e az ingatlanpiacon, vagy csak újabb ideiglenes megoldást jelent egy régi, mélyen gyökerező gondra.
Az eljárás során csak a tulajdonost jegyzik be (Fotó: City Expert)
