Sokszor használjuk helytelenül, szinonimaként a foglaló és előleg fogalmát, azonban ebből komoly problémák is adódhatnak. Éppen ezért, hogy ne kelljen a különböző híreket bogarásznunk információmorzsákért, most összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat elsősorban a foglalóról – ugyanis az ingatlan adásvétel kapcsán jobbára ezt használjuk.
Mi a foglaló?
A foglaló az ingatlan adásvételi folyamatok fontos eleme, egyfajta biztosíték, ami mindkét fél érdekeit védi. A jól meghatározott foglaló segít abban, hogy az ügylet gördülékenyen menjen végbe. Ebben pedig nagy segítségünkre lehet egy ügyvéd is. A BV Partners ügyvédi iroda kiemelt szakterületét képezik az ingatlanügyek, így a foglaló feltételeinek meghatározását illetően is hatékonyan tudják támogatni ügyfeleiket.
A foglaló elsősorban a felek kötelezettségeinek teljesítését garantálja, és védelmet nyújt az eladónak a visszalépésekkel szemben. A vevő számára pedig biztosítja, hogy az ingatlan nem kerül máshoz, mire lezajlik a vásárlási folyamat.
A foglaló összege
A foglaló összegére nézve Magyarországon nincs kötelező érvényű szabály. Jellemzően a vételár 10%-a szokott lenni, de teljes mértékben az eladó és a vevő közötti megállapodáson múlik. A foglaló összegéről szóló egyezség képezhet egy külön megállapodást is, de leggyakrabban az ingatlan adásvételi szerződésbe foglalják bele az erre vonatkozó kikötéseket is.
A Polgári törvénykönyv egy valamit szabályoz a foglalóval kapcsolatosan: az összege nem lehet túl magas. Ha túlzott mértékű foglalót szándékozik kikötni az eladó, akkor a bíróság dönthet annak mérsékléséről. Ezek miatt célszerű úgy meghatározni az összeget, hogy az kellő biztosítékot jelentsen mindkét félnek, ugyanakkor nem jelent indokolatlan kockázatot sem.
A foglaló összegét bizonyos tényezők befolyásolhatják: így például az ingatlan értéke vagy a szerződő felek egymásba vetett bizalma.
Mikor alkalmazzunk foglalót?
A szakemberek javaslata az, hogy minden esetben éljünk a foglaló nyújtotta előnyökkel, hiszen ez már azt is kifejezi, hogy a felek komolyan állnak az ügylethez, és valós az elköteleződési szándékuk.
Különösen ajánlott a foglaló alkalmazása az alábbi esetekben:
- Nagy értékű ingatlanok esetén
- Hosszabb ügyintézési idő esetén
- Keresett ingatlanok esetén
Mi a foglaló „sorsa” az egyes helyzetekben?
Ha az adásvétel folyamata zökkenőmentesen alakul, akkor a foglaló összege beleszámít a vételárba. Ha a vevő hibájából meghiúsul az ügylet, akkor az eladó megtarthatja a foglalót. Amennyiben az eladó hibájából hiúsul meg az ingatlan tulajdonjogának átruházása, akkor viszont a vevőt a foglaló összegének kétszerese illeti meg.
Előfordulhat az is, hogy közös megegyezéssel vagy előre nem látható esemény miatt nem valósul meg az adásvétel. Ilyenkor a foglaló visszajár annak, aki azt átadta.
Láthatjuk tehát, hogy a gyakorlatban nagyon sokféle helyzet előállhat, ezért célszerű minden esetben ügyvédi segítséggel meghatározni a foglalót érintő kérdéseket. Ez mindkét fél érdekeit egyaránt szolgálja.
